【重説】知らなかったじゃ済まされない。賃貸契約の時に必ず確認するべき「重要事項説明」の10項目

引越しのときに困ったことありませんか？

賃貸契約をするときに交わされる契約書。
何やら文字がずらーっと並んで読む気になれず敬遠してしまいがちですが、中身を確認せずにサインをするとのちのち大変なトラブルに巻き込まれることも…。

とは言え、内容が難しくてわかりにくいですよね。そんな悩みを解決するために、引っ越しを控えた人必見！
賃貸契約の時に役に立つ、重要事項説明で必ず確認するべき項目をご紹介します。

重要事項説明書（ジュウセツ）ってなに？

不動産会社は賃貸契約を行う前に、物件や契約条件などに関する「重要事項説明」をすることが、宅地建物取引業法という法律で決まっています。

これは後日、金銭トラブルなどが生じないように契約前に、国家資格保有者である「宅地建物取引士」が、説明書に基づいて説明をすることになっています。

重要事項説明書は法律的表現などが多く、どうしても意味が分かりにくいため、専門職である宅地建物取引士がしっかり説明をすることになっているのです。

重要事項説明書には、「重要事項説明書の交付を受け、説明を受けました。」という主旨の文が記載されており、そこに署名、捺印をすることになっています。

これは、法律で定められているものではないのですが、後日トラブルになった時に不動産会社が借主に対して、「事前に説明を受けた」という証拠として使われるものです。
だからこそ、ちゃんと理解しないままサインするのは危険です。何か不明な点があれば、納得のいくまで確認をしてください。

重要事項説明書に書かれている主な１０項目

重要事項説明書に書かれているのは、主に以下の１０項目です。

１．物件の表示
２．登記記録に記載された事項
３．設備の整備状況
４．石綿使用調査の内容及び耐震診断の内容
５．契約の期間及び契約の更新に関する事項
６．利用の制限に関する事項
７．契約の解除、損害賠償の予定に関する事項
８．契約の終了時における金銭の精算に関する事項
９．管理の委託先及び管理形態
１０.その他電気・ガス・水道・排水施設の整備状況、法令の制限等

土地と建物の概要を記載して、目的の物件をはっきりとさせるための項目です。
名称、所在地、部屋番号、建物の構造、面積などが記載されます。

登記記録には「建物の所有権を持つ登記名義人」と、その名義人が「所有権以外の権利を持っているかどうか」が記載されています。

もしも「有」と記載されていた場合はその内容についてしっかりと説明を受けましょう。特に「抵当権」には要注意です。

※抵当権が設定されている場合の注意点
この場合、貸主がその賃貸物件を担保に金融機関などから借り入れを行っていることがあります。もしも貸主の返済が滞った場合、物件を手放さなければならなくなり、退去が求められることもあります。

そこからの金銭トラブルも多いので、抵当権が設定されていたのなら所有者の財政事情などについて、分かる範囲で確認しておくことが大切です。

台所、浴室、トイレ、飲用水などの設備の整備状況について説明されます。生活に不可欠なので、しっかりと確認しましょう。

整備されている場合でも、何らかの特別な負担金などが発生する場合もあるので、利用にあたっての費用負担についても確認が必要です。

建物に石綿（アスベスト）の使用調査や耐震診断が行われている場合には、その内容が説明されます。注意しなくてはいけないのは、両方とも検査の実施は義務ではないため、「記録なし」の場合もあることです。

アスベストが使用禁止になったのは2004年なので、それ以前の住宅では建材として使われているケースも多くあります。

耐震診断の結果が無く、強度不足の可能性がある物件はその対策を含めて必ずよく確認してください。

賃貸借契約の期間と更新に関する取り決めが説明されています。
また、定期借家契約である場合はその旨が説明されます。契約の更新をめぐるトラブルが発生することもありますので、内容をしっかりと確認しましょう。

なお、契約開始日と賃料の発生日についても、あわせて確認しておくと安心です。

賃貸住宅の契約書に、「本物件につき、専ら居住の用に供しなければならない」という旨の言葉が入っていたら、住まいとして以外の使い方は認められません。

借りた部屋で商売を始めて、不特定多数が訪問してきたり、騒音、悪臭などが生じる…など隣近所に迷惑をかけたりするようなものであれば、明らかに契約違反となります。

もしそのような影響が無さそうでも、借りた部屋の一部で起業しようと考えているのであれば、契約前に確認をしておきましょう。

他にも、ペットの飼育が禁止、ベランダに荷物を置かない、布団を干さない、などの取り決めがある場合はここに記されています。

契約に違反したときの契約の解除予告期間、損害賠償額、または違約金に関する定めがある場合、金額・内容などのペナルティの詳細が記載されます。

万が一、契約に違反してしまった場合の重要な取り決めですので、契約前に理解しておきましょう。

特にトラブルが多いのはこの部分。退去時の敷金等の精算や現状回復費用に関しては細かくチェックしましょう。

故意で室内を破損・汚損したり、家賃の滞納をしたりしなければ通常、敷金はほとんど戻ってきます。
しかし契約時に「敷金は○ヵ月分償却」などの記載あればその分はもどりません。

重要事項説明の前に、国土交通省が提示している「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
に沿ったものであるか確認しておきましょう。

これはマンションの場合に該当する部分です。共用部分、専有部分、専用使用権、管理などに関する記載がされています。

「専有部分」は住居で利用している部分。
「共有部分」はマンションのエントランス、階段、廊下、バルコニー、エレベーターなど、専有部分以外の部分です。

バルコニーは共有部分ですが、普段利用する権利を持つのはそのバルコニーに接する部屋の所有者になります。このような取り決めを「専用使用権」と言います。

ややこしいですが、トラブルが起きやすいポイントなので事前にこの範囲を確認しておくと安心です。
また、共用部分および専有部分における過去の修繕の履歴や、今後の修繕計画なども分かる範囲で説明されています。

インフラの整備状況について記載されています。
すでに整備が終わっている場合も何らかの特別な負担金等が発生する場合もあります。これから整備される場合には、その予定時期や負担金などについて詳細に確認をするようにしましょう。

おわりに

細かい文字でびっしり小難しいことが書いてある契約書を見たら、どうしても身構えてしまいますよね。ポイントをしっかりおさえておけば、理解することも可能です。

トラブルを未然に防ぐために、分からないことは宅地建物取引士に納得いくまで確認するようにしましょう！