【完全保存版】賃貸トラブル回避！床の傷やクロスの張り替えなど、経年劣化と原状回復のガイドライン

退去時の原状回復ガイドライン

初めての一人暮らしや転勤など、家を借りるシチュエーションはさまざまですが、思い入れのある部屋を去る時が来たら、気持ちよく退去したいものですよね。

その際、気になるのが「敷金の返還」ではないでしょうか。キレイに住んでいれば返金されると思っていたけれど、返金されなかったり、逆に追加請求されてしまった……なんていう話もよく耳にします。

賃貸人と貸借人との考え方が異なることが原因で起こるトラブルのため、現在は退去時に求められる現状回復の内容を明確化したガイドラインが国交省より発表されています。

これから家を借りる人も退去予定の人も、原状回復の費用を多く請求されて損をしたり、トラブルにならない為の知識をしっかりと身につけて、スッキリと退去しましょう！

賃貸人、貸借人の負担区分

（出典：全国賃貸不動産管理業協会）

賃貸人、貸借人どちらの負担になるのかは「建物の損耗等を建物価値の減少」と位置づけられた3つの負担区分で判断されます。

貸借人は「貸借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等」が負担区分となり、賃貸者は、建物・設備等の自然な劣化によって発生する損耗「経年劣化」と生活上、通常の使用により劣化していく「通常損耗（自然損耗）」の二つが負担区分にあたります。

ガイドラインの位置づけと原状回復の意味

ガイドラインは、退去時のトラブルの未然防止策として公表されています。
その内容は、賃貸住宅標準契約書の考え方や裁判例、取引の実務などを考慮した上で、原状回復の費用負担の割合などを一般的な基準で示したものです。
平成10年3月に発表されて以降、裁判事例およびQ＆Aの追加などの改訂が行われています。

ガイドラインでは、「原状回復とは、貸借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、貸借人の故意・過失、善管注意違反、そのほか通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（きそん）を復旧すること」と定義し、「貸借人が借りた当時の状態に戻すことではない」ことを明示しています。

しかし、ガイドラインはあくまでも負担割合等についての一般的な基準を示したもので、法的強制力があるわけではありません。状態や契約時の内容によっては貸借人の負担となる場合もあるので、最初にしっかりと確認しておくことが重要です。

賃貸人負担になる項目例

（出典：スチームファースト　活用日記）

賃借人が通常の住まい方や使い方をしいても、発生すると考えられるものが該当します。

■ 家具の設置による床：カーペットのへこみ、設置跡
■ テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気焼け）
■ 壁に貼ったポスター等のクロスの変色、日照など自然現象によるクロス・畳・フローリングの変色
■ 貸借人所有のエアコン設置におる壁のビス穴・ピンの穴
■ 下地ボードの張り替えが不要な程度の画鋲・ピンの穴
■ 構造的な欠陥により発生した畳・フローリングの変色、網入りガラスの亀裂
■ 次の入居者の為に行う、畳の裏返し・表替え、浴槽・風呂釜等の取替え、専門業者によるハウスクリーニグ、エアコン内部の洗浄
■ 網戸の張替え
■ 鍵の取替え
■ 設備機器の取替え（耐用年限到来のもの）
■ 震災等の不可抗力による損耗
■ 貸借者と無関係な第三者がもたらした損耗　など

貸借人負担になる項目例

賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりするもの、通常の使用による結果とは言えないと考えられるものが該当します。

■ 飲みこぼし等の手入れ不足によってできたシミ
■ 引っ越し作業で生じた引っかきキズ
■ キャスター付きのイス等によるへこみ
■ 日常の清掃を怠った為に付着したキッチンのススや油
■ 拭き掃除でも除去できない冷蔵庫下のサビ跡
■ 窓の結露を放置して拡大したカビ・シミ・腐食など
■ クーラーからの水漏れを放置した壁の腐食
■ 重量物をかける為に開けた壁の釘穴、天井に直接付けた照明器具の跡
■ ペットによる柱等のキズ、臭いの付着
■ 喫煙によるヤニ等によるクリーニングしても取れないクロスの変色や臭い
■ 戸建て住宅での庭に生い茂った雑草の除去　など

【注】上記以外にも、借主の故意・過失による汚損、破損は全額借主の負担になります。

経年劣化と自然損耗とは

（出典：全国賃貸不動産管理業協会）

すでにクロスに汚れや傷をつけてしまって、退去時に請求されるのでは？とお悩みの方もいるのではないでしょうか。

ガイドラインでは「経年劣化・減価償却」の考えを取り入れているので、建物や設備は年数によって価値が減っていくものとされています。また、あまり知られていませんが、実は家賃には「経年劣化」や普通に使って付いた汚れを指す「通常損耗（自然損耗）」の費用がすでに含まれているのです。

したがって、もし故意の過失によるクロスの張り替え費用が発生した場合でも、経年劣化・通常損耗の考えがガイドラインに含まれているため、支払いが発生しない場合も出てきます。
また、ガイドラインのある一例ですが、入居後（新品のクロス等の場合）4年で退去する場合、「約50％の価値減少」といわれています。

長く住めば住むほど借主負担の割合が少なくなるので、覚えておくと便利です。

なお、経過年数を超えた設備であっても継続して賃貸住宅として使用可能な場合、貸借人は残存価値に相当する修繕費を負担する必要があるので留意してください。

おわりに

賃貸は契約期間が長期にわたることも多く、貸主・借主間の曖昧な記憶がトラブルの原因となる可能性がとても高いです。

未然にトラブルを防ぐ為には、入居前にチェックリストを作成し、当事者の立ち会いのもと、部位ごとに損耗等の状況などを記録したり、写真を撮るなどの手段が有効になります。
※ガイドラインにチェックリストの例が載っています。

退去時も同じリストを使って確認することで、損耗の箇所や発生時期を明確にすることができ、事実関係の有無などでトラブルになることを回避できます。

自分の賃貸物件は大丈夫だと過信せず、きちんと知識を付けて、退去時も新しい生活も気持ち良くはじめられるようにしたいですね。